Kaip įsigyti nekilnojamąjį turtą Graikijoje be tarpininkų: Išsamus vadovas

Ar įmanoma įsigyti nekilnojamąjį turtą Graikijoje be tarpininkų?

Svajojate apie vilą Santorinyje ar butą Atėnuose, bet norite sutaupyti, apeidami tarpininkus ir brokerius? Graikija – šalis, kuri vilioja savo saulėtu klimatu, turtinga kultūra ir prieinamu nekilnojamuoju turtu. Po 2008 m. ekonominės krizės Graikijos NT rinka tapo patrauklesnė investuotojams, o „Auksinės vizos“ programa suteikia galimybę ne ES piliečiams gauti leidimą gyventi. Tačiau ar įmanoma įsigyti turtą be nekilnojamojo turto brokerių pagalbos? Taip, tai įmanoma, tačiau reikalauja daugiau pastangų, žinių ir kruopštumo. Šiame straipsnyje pateiksime išsamų vadovą, kaip savarankiškai įsigyti nekilnojamąjį turtą Graikijoje, kokie yra mokesčiai, kainos, ar geriau rinktis namą su žeme, ar butą, ir kaip išvengti dažniausių klaidų.

Šiame straipsnyje aptarsime:

• Kas gali įsigyti nekilnojamąjį turtą Graikijoje?
• Kaip savarankiškai pradėti pirkimo procesą?
• Kokie veiksmai būtini be tarpininkų?
• Kokie mokesčiai ir išlaidos laukia?
• Nekilnojamojo turto kainos ir pavyzdžiai.
• Ar rinktis namą su žeme, ar butą?
• Praktiniai patarimai ir „Auksinės vizos“ galimybės.

Kas gali įsigyti nekilnojamąjį turtą Graikijoje?

Graikija yra atvira šalis nekilnojamojo turto pirkėjams, ir beveik bet kas gali įsigyti būstą ar žemę, nepriklausomai nuo pilietybės. Štai pagrindiniai aspektai:

• ES piliečiai: Lietuvos ir kitų ES šalių piliečiai gali pirkti turtą be jokių apribojimų, kaip ir vietiniai graikai.
• Ne ES piliečiai: Užsieniečiai iš ne ES šalių (pvz., JAV, Rusijos, Kinijos) taip pat gali pirkti turtą, tačiau tam tikrose strateginėse zonose, pavyzdžiui, pasienio salose (pvz., Samose ar Kos), reikalingas specialus leidimas iš vietos valdžios.
• „Auksinė viza“: Ne ES piliečiams, investuojantiems mažiausiai 400 000 EUR (nuo 2024 m. rugsėjo – 800 000 EUR Atėnuose, Salonikuose ir populiariose salose, 400 000 EUR kitur), suteikiamas 5 metų leidimas gyventi, galiojantis ir šeimos nariams.

Net ir be tarpininkų, šios taisyklės išlieka tokios pačios, tačiau jums reikės savarankiškai pasirūpinti dokumentais ir teisinių reikalavimų laikymusi.

Daugiau apie „Auksinės vizos“ programą

Nuo ko pradėti be tarpininkų?

Pirkimas be nekilnojamojo turto brokerių ar tarpininkų yra įmanomas, tačiau reikalauja daugiau laiko, pastangų ir žinių apie Graikijos teisinę sistemą. Štai pagrindiniai žingsniai:

1. Nuspręskite, kokio turto ieškote: Ar norite vilos Kretoje atostogoms, buto Atėnuose nuomai, ar žemės sklypo statybai? Tikslai nulems regioną ir biudžetą.
2. Ištirkite rinką savarankiškai: Naudokitės internetiniais portalais, tokiais kaip Spitogatos.gr, XE.gr ar Tospitimou.gr, kur savininkai tiesiogiai skelbia parduodamus objektus. Socialiniai tinklai, ypač vietinės grupės „Facebook“ platformoje (pvz., „Properties for Sale in Greece“), taip pat yra puikus šaltinis.
3. Apsilankykite Graikijoje: Skirtingai nei dirbant su brokeriu, kuris gali parodyti objektus nuotoliniu būdu, savarankiškas pirkimas reikalauja asmeniškos apžiūros. Planuokite kelionę, kad apžiūrėtumėte kelis objektus.
4. Gauti mokesčių mokėtojo numerį (AFM): Kiekvienas pirkėjas, įskaitant užsieniečius, privalo turėti Graikijos mokesčių mokėtojo numerį (TIN arba AFM). Jį galite gauti vietos mokesčių inspekcijoje, pateikę pasą ir užpildę prašymą.
5. Patikrinkite turto teisinę būklę: Be advokato pagalbos turėsite patys patikrinti, ar turtas neturi skolų, areštų ar neišspręstų nuosavybės klausimų. Tai galite padaryti Hipotekos registre (Ypothikofylakeio) arba Kadastro biure.
6. Derėkitės tiesiogiai su savininku: Graikijoje derybos yra įprastos, ypač perkant be tarpininkų. Pasiūlykite 10–20 % mažesnę kainą nei skelbime ir argumentuokite savo pasiūlymą.
7. Pasirašykite preliminarią sutartį: Kai susitariate dėl kainos, sumokate 10 % užstatą ir pasirašote preliminarią sutartį (Prosymfono). Šį dokumentą būtina patvirtinti pas notarą.
8. Pasirašykite galutinę sutartį: Galutinė pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, po to turtas registruojamas Hipotekos registre.

Patarimas: Net ir be brokerio, samdyti advokatą ir notarą yra būtina, nes Graikijoje pirkimo procesas yra griežtai reglamentuotas. Advokato paslaugos kainuoja apie 0,5–1 % turto vertės, o notaro – 1–2 %.

Daugiau apie savarankišką NT pirkimą

Su kuo derinti veiksmus be tarpininkų?

Nors atsisakote brokerio, šie specialistai yra būtini, kad sandoris būtų teisėtas ir sklandus:

• Advokatas: Tikrina turto dokumentus, užtikrina, kad nėra teisinių kliūčių (pvz., skolų ar areštų). Be brokerio, advokato vaidmuo tampa dar svarbesnis, nes turėsite patys pateikti visus dokumentus.
• Notaras: Patvirtina preliminarią ir galutinę sutartį bei registruoja turtą Hipotekos registre. Notaro paslaugos yra privalomos pagal Graikijos įstatymus.
• Mokesčių inspekcija: Išduoda AFM numerį ir prižiūri mokesčių mokėjimą.
• Bankas: Jei imate paskolą, derinsite su banku. Užsieniečiams paskolos prieinamos, bet dažnai reikalauja 30–40 % pradinio įnašo.
• Kadastro biuras arba Hipotekos registras: Patikrina turto nuosavybės istoriją ir užregistruoja naują savininką.

Daugiau apie teisinius pirkimo aspektus

Kokie mokesčiai taikomi?

Perkant ir valdant nekilnojamąjį turtą Graikijoje, susidursite su šiais mokesčiais, kurie taikomi ir perkant be tarpininkų:

Pastaba: Perkant be tarpininkų, sutaupysite brokerio komisinį (paprastai 2–3 % turto vertės), tačiau turėsite skirti daugiau laiko dokumentų tvarkymui ir deryboms.

Daugiau apie mokesčius Graikijoje

Nekilnojamojo turto kainos Graikijoje: Pavyzdžiai

Graikijos NT kainos skiriasi priklausomai nuo regiono, turto tipo ir būklės. Po 2008 m. krizės kainos buvo žemos, tačiau 2025 m. populiariuose regionuose jos kyla. Štai kainų pavyzdžiai:

Butų kainos

• Atėnai (centras): 1 miegamojo butas (40–60 m²) – 100 000–200 000 EUR. Pvz., 50 m² butas netoli Akropolio – 150 000 EUR.
• Salonikai: 2 miegamųjų butas (70–90 m²) – 120 000–250 000 EUR. Pvz., 80 m² butas su vaizdu į Termo įlanką – 180 000 EUR.
• Santorinis: 1 miegamojo apartamentai (50 m²) – 200 000–400 000 EUR. Pvz., 60 m² butas su vaizdu į kalderą – 350 000 EUR.
• Kreta (Chanija): 2 miegamųjų butas (80 m²) – 150 000–300 000 EUR. Pvz., 70 m² butas prie jūros – 220 000 EUR.
• Mikonas: Prabangus 1 miegamojo butas (50 m²) – 300 000–500 000 EUR. Pvz., 55 m² apartamentai su baseinu – 400 000 EUR.

Namų kainos

• Santorinis: 3 miegamųjų vila (150 m², 300 m² sklypas) – 800 000–1 500 000 EUR. Pvz., 120 m² vila su baseinu – 1 000 000 EUR.
• Kreta (Rethymnon): 3 miegamųjų namas (150 m², 500 m² sklypas) – 300 000–600 000 EUR. Pvz., 140 m² namas su sodu – 450 000 EUR.
• Atėnai (priemiestis): 4 miegamųjų namas (200 m², 400 m² sklypas) – 400 000–700 000 EUR. Pvz., 180 m² namas su garažu – 550 000 EUR.
• Rodas: 2 miegamųjų vila (100 m², 300 m² sklypas) – 250 000–450 000 EUR. Pvz., 110 m² namas prie paplūdimio – 350 000 EUR.
• Korfu: 3 miegamųjų namas (150 m², 600 m² sklypas) – 350 000–600 000 EUR. Pvz., 160 m² vila su vaizdu į jūrą – 500 000 EUR.

Daugiau apie NT kainas Graikijoje

Namas su žeme ar butas: Ką rinktis?

Pasirinkimas tarp namo su žeme ir buto priklauso nuo jūsų tikslų ir gyvenimo būdo:

Namas su žeme

• Privalumai: Daugiau erdvės, privatumo, galimybė turėti sodą ar baseiną. Namai dažnai perkami su sklypu, todėl valdote visą teritoriją.
• Trūkumai: Aukštesni priežiūros kaštai, didesni mokesčiai, ribota infrastruktūra salose žiemą.
• Pavyzdys: 150 m² vila Kretoje su 500 m² sklypu kainuoja 450 000 EUR, metinis ENFIA mokestis – apie 1 800 EUR.

Butas

• Privalumai: Mažesni priežiūros kaštai, patogus gyvenimas mieste ar kurorte, lengva išnuomoti.
• Trūkumai: Mažiau privatumo, bendrijos mokesčiai (50–100 EUR/mėn.).
• Pavyzdys: 60 m² butas Atėnuose kainuoja 150 000 EUR, bendrijos mokesčiai – apie 80 EUR/mėn.

Rekomendacija: Butai Atėnuose ar Salonikuose puikiai tinka trumpalaikei nuomai (pvz., „Airbnb“), o namai salose – atostogoms ar nuolatiniam gyvenimui.

Praktiniai patarimai perkant be tarpininkų

Pirkimas be brokerių reikalauja papildomų pastangų, todėl šie patarimai padės:

• Išmokite pagrindinius graikų kalbos terminus: Žodžiai kaip „ακίνητο“ (nekilnojamasis turtas), „συμβόλαιο“ (sutartis) ar „υποθηκοφυλακείο“ (Hipotekos registras) padės bendraujant su savininkais ir institucijomis.
• Naudokitės internetiniais portalais: Platformos kaip Spitogatos.gr ar XE.gr leidžia tiesiogiai susisiekti su savininkais. Filtruokite skelbimus pagal „parduoda savininkas“ („ιδιώτης“).
• Patikrinkite turto istoriją: Hipotekos registre arba Kadastro biure patikrinkite, ar turtas neturi skolų, areštų ar nuosavybės ginčų.
• Apsilankykite vietoje: Nuotraukos gali būti apgaulingos, todėl apžiūrėkite turtą asmeniškai, įvertinkite infrastruktūrą (vanduo, elektra, keliai).
• Derėkitės agresyviai: Be brokerio, savininkai dažnai būna lankstesni kainos atžvilgiu. Pasiūlykite 10–20 % mažesnę kainą.
• Planuokite mokesčius: Apskaičiuokite visus mokesčius, įskaitant ENFIA ir notaro išlaidas, kad išvengtumėte netikėtų išlaidų.

Daugiau patarimų savarankiškam pirkimui

„Auksinės vizos“ programa: Galimybė gyventi Graikijoje

Graikijos „Auksinės vizos“ programa yra patraukli ne ES piliečiams, norintiems gauti leidimą gyventi. Pirkdami turtą savarankiškai, vis tiek galite pretenduoti į šią programą:

• Investicijų suma: 400 000 EUR (nuo 2024 m. rugsėjo – 800 000 EUR Atėnuose, Salonikuose ir populiariose salose; 400 000 EUR kitur; 250 000 EUR kultūros paveldo objektams).
• Privalumai: 5 metų leidimas gyventi, laisvas judėjimas Šengeno zonoje, galimybė nuomoti turtą.
• Apribojimai: Turtas negali būti naudojamas trumpalaikei nuomai per „Airbnb“ ar panašias platformas.

Daugiau apie „Auksinės vizos“ programą

Dažniausios klaidos ir kaip jų išvengti

Perkant be tarpininkų, rizika padaryti klaidų yra didesnė. Štai dažniausios klaidos ir kaip jų išvengti:

• Nepatikrinta turto istorija: Be advokato pagalbos galite nepastebėti skolų ar areštų. Visada tikrinkite Hipotekos registre.
• Skubotas pirkimas: Palyginkite bent 10–15 objektų, kad rastumėte geriausią kainos ir kokybės santykį.
• Infrastruktūros neįvertinimas: Salose žiemą gali trūkti vandens ar elektros. Patikrinkite, ar turtas turi reikiamą infrastruktūrą.
• Netinkamas derybų planas: Graikijoje derybos yra įprastos, todėl pasiruoškite argumentus, kodėl kaina turėtų būti mažesnė.
• Mokesčių neplanavimas: Apskaičiuokite visus mokesčius, įskaitant ENFIA, kad išvengtumėte netikėtų išlaidų.

Daugiau apie klaidas perkant NT

Jūsų svajonių būstas Graikijoje be tarpininkų

Nekilnojamojo turto pirkimas Graikijoje be tarpininkų yra iššūkis, tačiau įmanomas, jei skirsite laiko rinkos tyrimams, dokumentų tikrinimui ir deryboms. Sutaupę brokerio komisinį, galite investuoti daugiau į savo svajonių būstą – ar tai būtų vila su vaizdu į Egėjo jūrą, ar modernus butas Atėnuose. Graikija siūlo ne tik prieinamas kainas, bet ir galimybę gyventi saulėtoje šalyje per „Auksinės vizos“ programą. Svarbiausia – kruopštus planavimas ir patikimų specialistų (advokato, notaro) pagalba. Ką manote apie šią temą? Ar svajojate apie būstą Graikijoje? Pasidalinkite savo mintimis komentaruose!