Kaip įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje be tarpininkų 2025 m.: Išsamus vadovas

Tipiška Ispanijos vila Kosta Blankoje – svajonių būstas, kurį galima įsigyti be tarpininkų.

Ar įmanoma įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje be tarpininkų?

Svajojate apie saulėtą vilą Kosta Blankoje, modernų butą Barselonoje ar ramų namą Andalūzijos kaime, bet norite sutaupyti, apeidami brokerius? Ispanija yra viena patraukliausių šalių investuoti į nekilnojamąjį turtą dėl švelnaus klimato, turtingos kultūros ir palyginti prieinamų kainų. 2025 m. Ispanijos NT rinka išlieka dinamiška, siūlydama galimybes tiek gyvenimui, tiek investicijoms, o „Auksinės vizos“ programa vilioja ne ES piliečius. Tačiau pirkimas be tarpininkų ir brokerių gali atrodyti sudėtingas, ypač užsieniečiams. Šiame straipsnyje pateiksime išsamų vadovą, kaip savarankiškai įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, kas gali tai padaryti, kokie mokesčiai, kainos, ar geriau rinktis namą su žeme, ar butą, ir kaip išvengti dažniausių klaidų.

Šiame straipsnyje aptarsime:

• Kas gali įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
• Kaip pradėti pirkimo procesą be tarpininkų?
• Kokie veiksmai būtini savarankiškam pirkimui?
• Kokie mokesčiai taikomi perkant ir valdant turtą?
• Nekilnojamojo turto kainos ir pavyzdžiai 2025 m.
• Ar geriau rinktis namą su žeme, ar butą?
• Praktiniai patarimai ir „Auksinės vizos“ galimybės.

Kas gali įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?

Ispanija yra labai atvira šalis nekilnojamojo turto pirkėjams, ir beveik bet kas gali įsigyti būstą ar žemę, nepriklausomai nuo pilietybės. Štai pagrindiniai aspektai:

• ES piliečiai: Lietuvos ir kitų ES šalių piliečiai gali pirkti nekilnojamąjį turtą be jokių apribojimų, kaip ir Ispanijos piliečiai.
• Ne ES piliečiai: Užsieniečiai iš ne ES šalių (pvz., JAV, Kinijos, Rusijos) taip pat gali laisvai pirkti turtą be specialių leidimų, išskyrus retus atvejus, susijusius su karinėmis zonomis (pvz., netoli karinių bazių).
• „Auksinė viza“: Ne ES piliečiams, investuojantiems mažiausiai 500 000 EUR į nekilnojamąjį turtą, suteikiamas leidimas gyventi, galiojantis ir jų šeimos nariams. Tai ypač populiaru tarp investuotojų iš Kinijos ir Artimųjų Rytų.

Perkant be tarpininkų, šios taisyklės išlieka tokios pačios, tačiau jums reikės savarankiškai tvarkyti dokumentus ir užtikrinti teisinį sandorio skaidrumą.

Daugiau apie „Auksinės vizos“ programą

Kaip pradėti pirkimo procesą be tarpininkų?

Pirkimas be nekilnojamojo turto brokerių ar tarpininkų yra įmanomas, tačiau reikalauja daugiau laiko, pastangų ir žinių apie Ispanijos teisinę sistemą. Štai pagrindiniai žingsniai:

1. Nuspręskite, kokio turto ieškote: Ar norite vilos Kosta del Sol atostogoms, buto Madride nuomai, ar namo Andalūzijoje nuolatiniam gyvenimui? Tikslai nulems regioną ir biudžetą.
2. Ištirkite rinką savarankiškai: Naudokitės internetiniais portalais, tokiais kaip Idealista.es, Fotocasa.es ar Kyero.com, kur savininkai tiesiogiai skelbia parduodamus objektus. Socialiniai tinklai, ypač „Facebook“ grupės (pvz., „Spain Property for Sale by Owner“), taip pat yra puikus šaltinis. Vietinės skelbimų lentos ar laikraščiai (pvz., „Sur in English“ Kosta del Sol regione) gali pasiūlyti tiesioginių pardavėjų kontaktus.
3. Apsilankykite Ispanijoje: Be brokerio, kuris gali parodyti objektus nuotoliniu būdu, būtina asmeniškai apžiūrėti turtą. Planuokite kelionę, kad apžiūrėtumėte kelis objektus ir įvertintumėte rajoną.
4. Gauti NIE numerį: Visi pirkėjai, įskaitant užsieniečius, privalo turėti Ispanijos užsieniečio identifikacijos numerį (NIE). Jį galite gauti vietos policijos komisariate arba Ispanijos ambasadoje Lietuvoje, pateikę pasą ir prašymą. Procesas užtrunka apie 1–3 savaites, o kaina – apie 10–20 EUR.
5. Patikrinkite turto teisinę būklę: Be advokato pagalbos turėsite patys patikrinti, ar turtas neturi skolų, areštų ar nuosavybės ginčų. Tai galite padaryti Ispanijos turto registre (Registro de la Propiedad) arba per advokatą. Paprašykite Nota Simple dokumento, kuriame pateikiama turto nuosavybės istorija.
6. Derėkitės tiesiogiai su savininku: Ispanijoje derybos yra įprastos, ypač perkant be tarpininkų. Pasiūlykite 10–20 % mažesnę kainą nei skelbime ir argumentuokite savo pasiūlymą (pvz., remonto poreikiu ar rinkos kainomis).
7. Pasirašykite preliminarią sutartį: Kai susitariate dėl kainos, sumokate 10 % užstatą ir pasirašote preliminarią sutartį (Contrato de Arras). Šis dokumentas turi būti patvirtintas pas notarą.
8. Pasirašykite galutinę sutartį: Galutinė pirkimo-pardavimo sutartis (Escritura Pública) pasirašoma pas notarą, po to turtas registruojamas turto registre.

Patarimas: Net ir be brokerio, advokato ir notaro paslaugos yra būtinos pagal Ispanijos įstatymus. Advokato paslaugos kainuoja apie 0,5–1 % turto vertės, notaro – apie 0,5–1 %.

Daugiau apie savarankišką NT pirkimą

Su kuo derinti veiksmus be tarpininkų?

Nors atsisakote brokerio, šie specialistai yra būtini, kad sandoris būtų teisėtas ir sklandus:

• Advokatas: Tikrina turto dokumentus, užtikrina, kad nėra skolų, areštų ar nuosavybės ginčų. Be brokerio, advokato vaidmuo tampa dar svarbesnis, nes turėsite patys pateikti visus dokumentus. Paslaugos kainuoja apie 0,5–1 % turto vertės (pvz., už 200 000 EUR butą – 1 000–2 000 EUR).
• Notaras: Patvirtina preliminarią ir galutinę sutartį bei registruoja turtą turto registre. Notaro mokesčiai siekia apie 0,5–1 % turto vertės (pvz., už 300 000 EUR vilą – 1 500–3 000 EUR).
• Turto registras (Registro de la Propiedad): Užtikrina, kad turtas būtų teisingai perregistruotas jūsų vardu. Registracijos mokestis – apie 0,5–1 % turto vertės.
• Mokesčių inspekcija: Išduoda NIE numerį ir prižiūri mokesčių mokėjimą.
• Bankas: Jei imate paskolą, derinsite su banku. Užsieniečiams paskolos prieinamos, bet dažnai reikalauja 30–40 % pradinio įnašo.

Daugiau apie Ispanijos turto registrą

Kokie mokesčiai taikomi?

Perkant ir valdant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje be tarpininkų, susidursite su šiais mokesčiais. Sutaupysite brokerio komisinį (paprastai 2–5 % turto vertės), tačiau kiti mokesčiai išlieka:

Pastaba: Perkant be tarpininkų, sutaupysite brokerio komisinį, tačiau turėsite daugiau laiko skirti dokumentų tikrinimui ir deryboms.

Daugiau apie mokesčius Ispanijoje

Nekilnojamojo turto kainos Ispanijoje: Pavyzdžiai (2025 m.)

Ispanijos NT kainos labai skiriasi priklausomai nuo regiono, turto tipo ir būklės. 2025 m. kainos kyla dėl didėjančios paklausos, ypač populiariuose regionuose kaip Kosta Blanka, Kosta del Sol ir Barselona. Štai išsamūs kainų pavyzdžiai:

Butų kainos

• Alikantė (Kosta Blanka): 1 miegamojo butas (50–70 m²) – 100 000–150 000 EUR. Pvz., 60 m² butas Torreviejoje prie jūros – 120 000 EUR.
• Barselona (centras): 2 miegamųjų butas (80–100 m²) – 300 000–500 000 EUR. Pvz., 90 m² butas Eixample rajone – 400 000 EUR.
• Madridas (priemiestis): 1 miegamojo butas (50 m²) – 150 000–250 000 EUR. Pvz., 60 m² butas su terasa – 200 000 EUR.
• Malaga (Kosta del Sol): 2 miegamųjų butas (70–90 m²) – 200 000–350 000 EUR. Pvz., 80 m² butas su bendru baseinu – 280 000 EUR.
• Valensija: 1 miegamojo butas (50 m²) – 120 000–200 000 EUR. Pvz., 55 m² butas centre – 160 000 EUR.
• Mursija: 2 miegamųjų butas (70 m²) – 80 000–150 000 EUR. Pvz., 65 m² butas su bendru baseinu – 100 000 EUR.
• Sevilija: 1 miegamojo butas (50 m²) – 130 000–220 000 EUR. Pvz., 60 m² butas istoriniame centre – 180 000 EUR.

Namų kainos

• Kosta Blanka (Torrevieja): 3 miegamųjų vila (120 m², 300 m² sklypas) – 250 000–400 000 EUR. Pvz., 130 m² vila su privačiu baseinu – 320 000 EUR.
• Kosta del Sol (Marbella): 4 miegamųjų vila (200 m², 500 m² sklypas) – 600 000–1 200 000 EUR. Pvz., 180 m² vila su vaizdu į jūrą – 800 000 EUR.
• Andalūzija (vidinis regionas): 3 miegamųjų namas (150 m², 400 m² sklypas) – 150 000–300 000 EUR. Pvz., 140 m² namas kaime – 200 000 EUR.
• Valensija (priemiestis): 3 miegamųjų namas (150 m², 400 m² sklypas) – 200 000–350 000 EUR. Pvz., 160 m² namas su sodu – 280 000 EUR.
• Mallorca: 3 miegamųjų vila (150 m², 500 m² sklypas) – 500 000–800 000 EUR. Pvz., 140 m² vila su baseinu – 650 000 EUR.
• Ibiza: 3 miegamųjų vila (150 m², 400 m² sklypas) – 700 000–1 500 000 EUR. Pvz., 160 m² vila su vaizdu į jūrą – 900 000 EUR.

Ieškokite NT pasiūlymų Ispanijoje

Namas su žeme ar butas: Ką rinktis?

Pasirinkimas tarp namo su žeme ir buto priklauso nuo jūsų tikslų, biudžeto ir gyvenimo būdo:

Namas su žeme

• Privalumai: Daugiau erdvės, privatumo, galimybė turėti sodą, baseiną ar terasą. Namai dažnai perkami su sklypu, todėl valdote visą teritoriją. Idealiai tinka šeimoms ar atostogų būstui.
• Trūkumai: Aukštesni priežiūros kaštai (pvz., sodo ar baseino priežiūra, apie 500–1 000 EUR/metus), didesni mokesčiai, ribota infrastruktūra kaimiškose vietovėse.
• Pavyzdys: 150 m² vila Kosta Blankoje su 400 m² sklypu kainuoja 300 000 EUR, metinis IBI mokestis – apie 250 EUR, priežiūros kaštai – apie 800 EUR/metus.

Butas

• Privalumai: Mažesni priežiūros kaštai, patogus gyvenimas mieste ar kurorte, lengva išnuomoti trumpalaikei nuomai (pvz., per „Airbnb“). Tinka investicijoms ar miesto gyvenimo mėgėjams.
• Trūkumai: Mažiau privatumo, bendrijos mokesčiai (300–600 EUR/metus), ribota erdvė.
• Pavyzdys: 70 m² butas Alikantėje kainuoja 150 000 EUR, bendrijos mokesčiai – apie 400 EUR/metus, nuomos pajamos – 600–800 EUR/mėn.

Rekomendacija: Jei ieškote investicijos nuomai, butas Kosta Blankoje ar Barselonoje yra pelningesnis dėl didelės trumpalaikės nuomos paklausos. Jei norite erdvės ir ramybės, namas su žeme Kosta del Sol ar Andalūzijoje yra ideali vieta atostogoms ar nuolatiniam gyvenimui.

Praktiniai patarimai perkant be tarpininkų

Pirkimas be brokerių reikalauja papildomų pastangų, todėl šie patarimai padės sėkmingai įsigyti turtą:

• Išmokite pagrindinius ispanų kalbos terminus: Žodžiai kaip „inmueble“ (nekilnojamasis turtas), „escritura“ (sutartis) ar „registro de la propiedad“ (turto registras) padės bendraujant su savininkais ir institucijomis.
• Naudokitės internetiniais portalais: Platformos kaip Idealista.es, Fotocasa.es ar Kyero.com leidžia tiesiogiai susisiekti su savininkais. Filtruokite skelbimus pagal „venta por propietario“ (parduoda savininkas).
• Patikrinkite turto istoriją: Nota Simple dokumentas iš turto registro yra būtinas norint įsitikinti, kad turtas neturi skolų ar areštų. Jį galite užsisakyti internetu už 10–20 EUR.
• Apsilankykite vietoje: Nuotraukos gali būti apgaulingos, todėl apžiūrėkite turtą asmeniškai, įvertinkite rajoną (pvz., saugumą, susisiekimą, artumą prie jūros).
• Derėkitės agresyviai: Be brokerio, savininkai dažnai būna lankstesni kainos atžvilgiu. Pasiūlykite 10–20 % mažesnę kainą ir remkitės rinkos analize ar turto būkle.
• Planuokite mokesčius: Apskaičiuokite visus mokesčius, įskaitant IBI, bendrijos mokesčius ir notaro išlaidas, kad išvengtumėte netikėtų išlaidų.
• Samdykite matininką: Ypač svarbu senesniems namams, nes remonto kaštai gali siekti dešimtis tūkstančių eurų. Matininko paslaugos kainuoja apie 300–500 EUR.

Daugiau patarimų savarankiškam pirkimui

„Auksinės vizos“ programa: Galimybė gyventi Ispanijoje

Ispanijos „Auksinės vizos“ programa yra patraukli ne ES piliečiams, norintiems gauti leidimą gyventi, ir ją galima įgyvendinti perkant turtą savarankiškai:

• Investicijų suma: Mažiausiai 500 000 EUR į nekilnojamąjį turtą. Galima pirkti vieną ar kelis objektus, jei bendra suma pasiekia šį slenkstį.
• Privalumai: Leidimas gyventi, galiojantis šeimos nariams (sutuoktiniui, vaikams iki 18 m.), laisvas judėjimas Šengeno zonoje, galimybė nuomoti turtą.
• Apribojimai: Reikia išlaikyti investiciją, kad viza būtų pratęsta. Leidimas gyventi nesuteikia teisės dirbti Ispanijoje.

Pavyzdys: Perkant 600 000 EUR vilą Marbeljoje, galite pretenduoti į „Auksinę vizą“, o turtą nuomoti už 2 000–3 000 EUR/mėn., taip generuodami pajamas.

Daugiau apie „Auksinės vizos“ programą

Investicijų galimybės ir nuomos potencialas

Ispanijos nekilnojamojo turto rinka yra patraukli investuotojams, ypač dėl trumpalaikės nuomos galimybių. Populiarūs regionai, tokie kaip Kosta Blanka, Kosta del Sol ir Barselona, siūlo 5–8 % metinę grąžą per trumpalaikę nuomą per platformas kaip „Airbnb“. Tačiau būtina gauti turizmo licenciją, kurią išduoda vietos savivaldybė.

Štai keletas investicinių galimybių:

• Kosta Blanka (Alikantė, Torrevieja): Prieinamos kainos ir didelė turistų paklausa. Pvz., 150 000 EUR butas Torreviejoje gali generuoti 600–800 EUR/mėn. nuomos pajamų.
• Kosta del Sol (Marbella, Malaga): Prabangūs objektai, tinkantys aukštesnės klasės nuomai. Pvz., 800 000 EUR vila Marbeljoje gali būti išnuomota už 2 000–3 000 EUR/mėn.
• Balearų salos (Mallorca, Ibiza): Aukštos kainos, bet didelė grąža. Pvz., 650 000 EUR vila Mallorcoje gali generuoti 2 500–4 000 EUR/mėn. sezono metu.
• Barselona: Miesto butai tinka ilgalaikei ir trumpalaikei nuomai. Pvz., 400 000 EUR butas Eixample rajone gali būti išnuomotas už 1 200–1 800 EUR/mėn.

Patarimas: Prieš nuomodami turtą, patikrinkite vietos savivaldybės taisykles dėl trumpalaikės nuomos licencijų. Kai kuriose vietovėse, pvz., Barselonoje, galioja griežti apribojimai.

Daugiau apie turizmo licencijas Ispanijoje

Dažniausios klaidos ir kaip jų išvengti

Perkant be tarpininkų, rizika padaryti klaidų yra didesnė. Štai dažniausios klaidos ir kaip jų išvengti:

• Nepatikrinta turto istorija: Be advokato pagalbos galite nepastebėti skolų, areštų ar nuosavybės ginčų. Visada užsisakykite Nota Simple dokumentą iš turto registro (kaina apie 10–20 EUR).
• Skubotas pirkimas: Palyginkite bent 10–15 objektų, kad rastumėte geriausią kainos ir kokybės santykį. Naudokitės rinkos analizės įrankiais, tokiais kaip Idealista.es.
• Infrastruktūros neįvertinimas: Ypač kaimiškose vietovėse, kur gali trūkti vandens, elektros ar susisiekimo. Apsilankykite rajone skirtingu paros metu.
• Netinkamas derybų planas: Ispanijoje derybos yra įprastos, todėl pasiruoškite argumentus, kodėl kaina turėtų būti mažesnė (pvz., remonto poreikis ar rinkos kainos).
• Mokesčių neplanavimas: Apskaičiuokite visus mokesčius, įskaitant IBI, bendrijos mokesčius ir notaro išlaidas, kad išvengtumėte netikėtų išlaidų.
• Pirkimas iš bankų ar aukcionų: Bankų parduodami objektai gali turėti teisinių problemų, todėl būtina kruopšti patikra per advokatą.

Daugiau apie klaidas perkant NT Ispanijoje

Lietuvių patirtis Ispanijoje

Lietuviai vis dažniau renkasi Ispaniją kaip antrąją gyvenamąją vietą ar investicijų tikslą. Remiantis NT agentūrų duomenimis, lietuviai dažniausiai perka būstus Kosta Blankoje (Alikantė, Torrevieja) dėl prieinamų kainų ir švelnaus klimato. Pavyzdžiui, 2 miegamųjų butas Torreviejoje kainuoja apie 120 000–150 000 EUR, o nuomos pajamos sezono metu siekia 600–800 EUR/mėn.

Lietuvių bendruomenės Ispanijoje, ypač Kosta Blankoje, yra aktyvios, ir socialiniuose tinkluose (pvz., „Facebook“ grupėse „Lietuviai Ispanijoje“) galite rasti naudingų patarimų iš tautiečių, jau įsigijusių turtą. Dažnai lietuviai renkasi savarankišką pirkimą, kad sutaupytų brokerio komisinį, tačiau pabrėžia advokato svarbą.

Daugiau apie lietuvių patirtį Ispanijoje

Regionų palyginimas: Kur pirkti?

Ispanijos regionai labai skiriasi kainomis, gyvenimo būdu ir investicijų potencialu. Štai keletas populiariausių regionų:

• Kosta Blanka: Prieinamos kainos, švelnus klimatas, didelė turistų paklausa. Idealiai tinka trumpalaikei nuomai. Pvz., 120 000 EUR butas Torreviejoje.
• Kosta del Sol: Prabangūs objektai, aukštesnės kainos, bet didelė nuomos grąža. Pvz., 800 000 EUR vila Marbeljoje.
• Barselona: Miesto gyvenimas, aukštos kainos, bet stabilus nuomos potencialas. Pvz., 400 000 EUR butas Eixample rajone.
• Andalūzija (vidinis regionas): Žemesnės kainos, ramybė, bet ribota infrastruktūra. Pvz., 200 000 EUR namas kaime.
• Balearų salos (Mallorca, Ibiza): Prabangūs objektai, aukštos kainos, didelė grąža sezono metu. Pvz., 650 000 EUR vila Mallorcoje.

Patarimas: Jei ieškote pigesnių variantų, apsvarstykite Mursiją ar vidinius Andalūzijos regionus. Jei norite investicijų, Kosta Blanka ir Kosta del Sol yra pelningiausios.

Jūsų svajonių būstas Ispanijoje be tarpininkų

Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje be tarpininkų yra iššūkis, tačiau įmanomas, jei skirsite laiko rinkos tyrimams, dokumentų tikrinimui ir deryboms. Sutaupę brokerio komisinį, galite investuoti daugiau į savo svajonių būstą – ar tai būtų saulėta vila Kosta Blankoje, ar modernus butas Barselonoje. Ispanija siūlo ne tik prieinamas kainas, bet ir galimybę mėgautis šiltu klimatu, turtinga kultūra ir pelningomis investicijomis. „Auksinės vizos“ programa suteikia papildomų galimybių ne ES piliečiams, o kruopštus planavimas ir advokato pagalba užtikrins sklandų sandorį. Ką manote apie šią temą? Ar svajojate apie būstą Ispanijoje? Pasidalinkite savo mintimis komentaruose!